🌟 Guide pour les propriétaires à Nice pour louer votre appartement sur Airbnb ou Abritel 🌟
Tout d’abord, enregistrez-vous auprès de la Mairie de Nice. Cet enregistrement est obligatoire et servira à minima au paiement de la taxe de séjour. 📋
À ce niveau, si l’appartement est votre résidence principale, sauf interdiction votée en Assemblée Générale par votre copropriété, il est possible de louer 120 nuits par an votre “chez vous”.
Si PAR CONTRE le bien que vous louez est une résidence secondaire, alors il faudra demander à la Mairie un “changement d’usage” de ce bien en “meublé de tourisme” à savoir un usage “commercial”. 💼 Et ici, il faudra bien vérifier si le règlement de copropriété autorise ce type d’usage dans la section “usage des parties privatives”. Les termes “habitation bourgeoise” ou “exclusivement à usage d’habitation” ou équivalents sont éliminatoires. Il faut qu’un usage commercial soit possible en étage dans les appartements. 🏢 Précision étant faite qu’une autorisation des professions libérales n’a rien à voir et n’est pas suffisante car ce n’est pas un usage considéré comme “commercial”.
À ce titre, plus de 80% environ (difficile à mesurer) des immeubles de notre jolie ville ne permettent pas cet usage et donc vous ne pourrez pas louer votre résidence secondaire de cette façon mais uniquement en location vide ou meublée 3 ans ou 1 an ou encore en bail étudiant ou équivalents. 📜 Si la ville de Nice vous octroie ce changement d’usage dans un immeuble, il sera valable 1 an renouvelable 5 fois tacitement soit 6 ans maximum et non renouvelable et pour un seul bien par foyer fiscal. 🏠 En cas de non respect de cette obligation la mairie de Nice depuis plus d’un an engage des procédures envers les propriétaires lire cet article trés intéressant de Maitre DIAZ avocat en droit immobilier a Nice : https://tinyurl.com/airbnbvuemer
Mise a jour Janvier 2024 : Jusqu’à récemment, il était également requis de présenter l’extrait du règlement de copropriété, attestant que celui-ci ne s’opposait pas au changement d’usage. À défaut, il fallait produire l’accord de la copropriété. Cependant, le lundi 31 janvier 2024, le tribunal administratif a annulé cette nouvelle réglementation. La mairie de Nice a annoncé qu’elle fait appel de cette décision, affirmant que le tribunal « se montre totalement à contre-courant ».
Nous précisons ici que meme si le règlement de copropriété n’est plus demandé en attendant que la Mairie de Nice fasse appel, cela n’entraine pas “de fait” une autorisation CAR la copropriété et le conseil syndical de l’immeuble qui eux, détiennent le règlement de l’immeuble, peuvent intenter une procédure envers tout copropriétaire qui ne respecterait pas de règlement et cela arrive… régulièrement par des courriers LRAR de mise en demeure, puis mise au vote d’ester en justice contre le copropriétaire avec demande d’indemnités lourdes etc… Donc soyez bien prudents a ce niveau y compris dans cette période depuis janvier 2024 de “transition juridique” entre l’ancienne et cette nouvelle règle a la Mairie qui compte bien revenir sur cette obligation de fournir le RC.
Mise à jour Juillet 2024 :
Depuis le 15 juillet, pour le résidences secondaires, les propriétaires devront toujours obtenir une autorisation de la part de la Mairie AVANT de pouvoir proposer leur bien a la location de courte durée MAIS désormais, celle-ci sera valable pendant un an, contre six ans actuellement.
Pour cela, le Conseil municipal a adopté à l’unanimité lundi 15 juillet un texte visant à “durcir la réglementation (…) pour contrôler et encadrer le développement de la location touristique”.
Concrètement, il “limite la durée des autorisations temporaires à un an”, contre “six ans” actuellement. Elles “ne seront plus tacitement renouvelables”, a expliqué le maire, Christian Estrosi.
“Le propriétaire devra en faire la demande par courrier deux mois avant la fin de son autorisation. En cas de nuisances avérées, nous ne reconduirons pas ces autorisations”, a ajouté Christian Estrosi dans un communiqué de presse.
Mise à jour novembre 2024 : La loi Le Meur
Restrictions et Limitations
Durée de location réduite : Les communes en zone tendue peuvent désormais réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an.
Règlement de copropriété : L’interdiction de la location meublée touristique dans un immeuble peut maintenant être votée en assemblée générale à la majorité des deux tiers en assemblée générale, contre l’unanimité auparavant. Ce point est FONDAMENTAL et entraine actuellement notamment sur Nice (2025) un grand nombre de copropriétés qui font voter l’interdiction de manière claire, et ce, meme si vous avez obtenu l’agrément de la Mairie. La copropriété et son droit privé prime. C’est LA mesure phare de la loi LEMEUR pour les copropriétés.
Obligations et Déclarations
Déclaration obligatoire en mairie : Tous les propriétaires souhaitant louer leur bien en meublé de tourisme doivent obligatoirement le déclarer en mairie.
Enregistrement national : Une procédure d’enregistrement en ligne via un téléservice national sera généralisée sur tout le territoire d’ici mi-2026.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Les propriétaires devront fournir un DPE sur demande du maire entre A et E. À partir de 2034, les logements devront avoir un DPE classé entre A et D.
Sanctions Renforcées
Amende pour défaut d’enregistrement : Une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € est prévue en cas de non-enregistrement d’un meublé de tourisme.
Pour aller plus loin sur la loi Le Meur https://www.efl.fr/actualite/infographie-location-meublee-tourisme-change-loi-meur_f73a2d417-e6cc-4719-bda1-4faffc08d6eb
MISE A JOUR NOVEMBRE 2025 :
- La durée des autorisations de changement d’usage est limitée et passe de 6 à 3 ans.
- Il faudra produire un DPE (diagnostic de performance énergétique) répondant aux normes réglementaires.
- Le principe de compensation est maintenu (l’obligation de louer un autre bien en longue durée) : dès le premier logement pour les personnes morales et dès le second pour les personnes physiques.
- Une attestation sur l’honneur s’engageant à respecter le règlement de copropriété sera exigée (ce dernier critère n’est pas anodin car beaucoup interdisent les locations touristiques).
- Des quotas vont être instaurés dans quatre secteurs de la ville : Vieux-Nice, centre-ville, Riquier-Port-Mont-Boron et littoral ouest. Cela permettra de réduire de moitié les autorisations de meublés touristiques.
- Par ailleurs, si la demande de changement d’usage ne concerne pas la résidence principale, la règle est tout de même durcie. Un propriétaire ne pourra louer son logement plus de 90 jours par an contre 120 auparavant.
- En revanche, une solution reste possible et prônée par le premier adjoint : « Il s’agit de la location mixte. Elle consiste, pour un propriétaire, à louer à un étudiant pendant neuf mois et en meublé de tourisme l’été. Cela offre des solutions intéressantes. » Avant réservé aux personnes ayant atteint la fin des 6 ans d’autorisation de leur changement d’usage désormais ce type de location est ouvert a tous, MAIS toujours avec une obligation de changement d’usage temporaire pour les 3 mois d’été chaque année.
- Plus de contrôles « La Mission de protection des logements créée il y a quelques années va bénéficier de davantage de moyens, assure Anthony Borré. Ainsi, elle passera de six à dix agents assermentés pour accompagner les propriétaires. Au total, elle a déjà contrôlé 1.677 logements dans 360 copropriétés, a traité 2.130 plaintes et signalements et convoqué 74 propriétaires. »
Et les Maisons individuelles alors ? on peut faire quoi ?
Pour les villas individuelles, les règles a respecter sont exactement les mêmes. Si la maison est louée dans sa globalité, si c est votre résidence principale ce sera au maximum 90 nuités par an, et si c est votre résidence secondaire, alors vous devez faire un changement d’usage a la Mairie de Nice qui vous l’accordera sans doute sauf a ce qu’un règlement de lotissement ou cahier des charges meme ancien restreigne l’usage commercial. Vous aurez donc l’accord pour 3 ans maximum (1 an renouvelable 2 fois). Si vous louez une partie de votre maison avec obligatoirement un accés indépendant , c est a dire un appartement dans votre maison, vous devez pour cette partie de la maison de la même façon demander a la mairie le changement d’usage. Si maintenant vous avez une maison dont vous avez divisé les volumes pour avoir 2 ou 3 appartements et bien un seul d’entre eux sera éligible pour 3 ans maximum a l’autorisation de la mairie pour la location courte durée, et vous n’aurez pas le droit d’en faire autant pour les autres appartements de votre maison puisque c est possible pour un seul appartement par foyer fiscal une seule fois. Vous pourrez par contre pour ces autres appartements de cette maison demander une autorisation de location mixte qui vous permet de louer a un étudiant par le CROUS obligatoirement et devant etre allocataire CAF durant 9 mois par exemple et jusqu’a 3 mois maximum par an en location saisonnière sans autre restriction de délai de validité par contre.
Pour encore plus de détails voir l’article trés bien réalisé et complet d’une société de remise de clés, en suivant ce lien https://keynest.com/fr/blog/rglementation-airbnb-nice
En suivant ces étapes, vous pourrez louer en toute quiétude votre bien immobilier et optimiser votre potentiel de revenus. 🏡
